Romly AS: Leica BLK2GO를 사용한 고정밀 부동산 문서화

노르웨이 오슬로에서는 부동산 및 건축 측정 영역에서 변화가 일어나고 있습니다. Romly AS는 건축가의 비전을 바탕으로 설립된 독특한 회사로, 전통적인 부동산 측정 방법에 도전하고 있습니다. 이 변화를 이끄는 핵심 도구는 휴대용 이미징 레이저 스캐너 Leica BLK2GO입니다. BLK2GO는 부동산 거래와 문서화에 필요한 면적 계산과 평면도 작성 방식을 Romly는 물론 노르웨이 전체에서 새롭게 바꾸고 있습니다. 

부동산 업계의 과제 

건축가 출신인 Romly의 CEO Floire Nathanael Daub는 건축 실무를 하는 동안 건축가들이 흔히 겪는 문제를 체감했습니다. 바로 기존 건물의 정확한 데이터를 확보하는 일입니다. Romly는 최신 3D 데이터에 대한 이러한 요구에서 탄생했습니다. 

"건축가가 새로운 프로젝트를 시작하려고 할 때, 특히 기존 건물에서 항상 겪는 문제 중 하나는 정확한 데이터 세트를 얻는 것입니다."라고 Daub는 설명했습니다. "면적 측정을 위해 매우 정확한 데이터 세트를 얻는 방법을 배우고 싶었습니다. 그래서 주말에 BLK360으로 제 아파트를 스캔하는 실험을 해 봤는데, 그 결과 기록에서 빠져 있던 공간 6제곱미터를 추가로 찾아냈습니다.” 

Daub는 대부분의 건축가와 부동산 전문가가 면적을 잴 때 간단한 레이저 거리 측정기에 의존한다고 지적했습니다. 하지만 이런 도구는 각도가 까다롭거나 형태가 독특한 공간을 잴 때 한계가 있습니다. 이를 계기로 Daub는 워크플로에 BLK2GO를 도입했고, 고객에게 제공하는 평면도와 3D 데이터의 높은 정확도는 지키면서도 휴대용 모바일 스캔의 장점을 살려 현장 작업의 속도와 효율을 높였습니다. 

BLK2GO로 업계 혁신 

Romly의 약속은 간단합니다. "망설임도, 추측도, 의심의 여지도 없습니다. 수집된 수백만 개의 데이터 포인트를 기반으로 99% 검증된 면적 – 그리고 모든 단계를 검증할 수 있는 방법. 이것이 Romly입니다."  

까다로운 공간에서도 정확도 목표를 달성하기 위해 Romly는 BLK2GO로 한 번의 간단한 현장 방문만으로 매물을 측정합니다. 짧은 방문 한 번에 필요한 데이터를 모두 수집할 수 있도록 현장을 준비하고 스캔합니다. 고객들은 BLK2GO의 성능과 속도에 감탄하곤 하며, 이는 Romly가 제대로 측정하고 있다는 신뢰로 이어집니다.  

이 데이터로 "Romly 검증" 평면도를 작성합니다. 최종 결과물이 나오기까지 워크플로의 모든 단계에서 검증을 거친 공간 문서입니다. 

BLK2GO를 사용한 Romly의 정확도은 고객에게 실질적인 이점을 제공합니다. 한 예에서 그들은 이전에 잘못 측정하고 간과했던 고객의 아파트에 전체적으로 15평방미터가 더 있다는 것을 깨달았습니다. Romly가 정확한 3D 포인트 클라우드를 통해 발견한 "새로운 공간"은 주택 소유자에게 수익성이 있는 것으로 입증되어 부동산 가치에 153,000달러를 추가했습니다. (다음 위치에서 누락되거나 추가된 평방미터의 다른 예도 볼 수 있습니다. ) 

새 주택법에 맞춰 설계한 부동산 기록 워크플로 

BLK2GO를 통해 Romly는 정확도와 효율성을 제공하는 새로운 워크플로를 개척했습니다. Daub는 "저희가 하는 종류의 작업에는 BLK2GO가 더할 나위 없이 훌륭합니다."라고 말했습니다. Romly의 작업은 정확성, 투명성, 효율성이라는 가치에 기반합니다. 이 가치는 노르웨이의 모든 부동산 문서를 정확하게 만들려는 Daub의 노력뿐 아니라, 부동산 산업 전체와 이와 맞닿은 건축 분야의 혁신을 이끄는 원동력이기도 합니다. 

Romly의 업무 기반이 되는 이러한 가치, 특히 정확도 덕분에 Romly는 새로운 규제 요건을 준수할 수 있는 체계를 갖추게 되었습니다. 2022년 1월부터 노르웨이 양도법(Disposal Act)은 주택 거래 시 면적 측정의 최대 허용 편차를 기존 6%에서 2%로 강화했습니다. BLK2GO의 ±10mm 정확도 덕분에 Romly는 강화된 요건에도 대응할 수 있었습니다.

스캔 다음은? 소프트웨어의 마법

그러나 프로세스는 현장에서 원시 데이터를 캡처하는 것으로 끝나지 않습니다. BLK2GO 데이터와, 이를 Romly의 소프트웨어 워크플로로 처리한 결과물 덕분에 작업 단계와 오류 가능성이 크게 줄었습니다.  

Daub는 "리얼리티 캡처 데이터가 있으면 스케치 패드에 숫자만 잔뜩 적어 돌아오는 대신, 컴퓨터 앞에 앉았을 때 활용할 수 있는 데이터가 훨씬 많아집니다."라고 말합니다.  

BLK2GO 데이터를 내보내면 Romly는 Leica Cyclone REGISTER 360 PLUS를 비롯한 여러 소프트웨어 도구와 자체 개발 솔루션을 함께 사용해 BLK2GO 포인트 클라우드를 처리합니다. Cyclone REGISTER 360에서 데이터가 처리되면 데이터 세트를 Autodesk Revit으로 가져옵니다. 

규정에 따라 포인트 클라우드 측정은 바닥에 최대한 가깝게 수행해야 하므로 이 단계는 매우 중요합니다. 바닥 가까이에서는 스캐너의 LiDAR 측정을 물리적으로 가로막는 것이 없어 평면도상 면적을 가장 정확하게 측정할 수 있습니다. 

이 모든 데이터를 하나로 엮는 마법은 Revit에서 일어납니다. 데이터 품질을 검증하고, 테스트 보정을 수행하고, CAD에서 읽을 수 있는 형식으로 내보내는 과정이 모두 Revit에서 이루어집니다. Revit에서는 데이터를 단면으로 자르고 세밀하게 다듬을 수 있습니다. Daub는 BLK2GO 데이터를 Revit에 통합하면 작업이 빨라진다며 "슬라이싱은 물론 벽 두께를 그리고 BIM에 바로 쓸 수 있는 형식으로 만드는 모든 작업이 그렇다"고 덧붙였습니다. 

이처럼 상세한 데이터 덕분에 Romly는 기존 방식을 훨씬 뛰어넘는 정확한 도면을 작성할 수 있습니다. 완성된 평면도에는 "Romly 검증"이라는 이름이 붙고, 고객이 바로 사용할 수 있는 상태가 됩니다. 

하지만 Daub는 "Romly 검증"이 단지 복잡한 절차를 따른다는 뜻이 아니라고 강조합니다. 작업 방식을 투명하게 공개하고 모든 단계를 보여 주겠다는 의지가 담겨 있다는 것입니다. Romly는 매물을 처음 스캔할 때든, 부동산 거래가 법정 분쟁으로 번졌을 때든, 자신들이 쓰는 기술과 그 기술이 왜 중요한지 고객에게 꾸준히 설명합니다. 

Romly가 검증한 평면도는 법정에서 중요한 증거가 됩니다. 

정확성을 앞세운 Romly의 꼼꼼함은 사업에만 보탬이 된 것이 아닙니다. 법정에서도 큰 역할을 했습니다. Romly 검증 평면도는 주목받은 여러 부동산 소송에서 핵심적이고 신뢰할 수 있는 명확한 증거가 되어 분쟁을 더 빨리 해결하는 데 기여했습니다. 

Romly 데이터의 정확도는 세간의 이목을 끄는 부동산 사건에서 심각한 불일치를 발견하는 데 도움이 되었습니다. 측정 결과 이전 계산에서 간과되었던 24제곱미터의 면적(전체 면적의 8.1%)이 드러났습니다. 이는 부동산 가치 평가에 큰 영향을 미치는 문제였고, Romly의 데이터 덕분에 공정한 결론이 나올 수 있었습니다. 

특히 판사는 Romly가 포인트 클라우드, 단면도, 평면도 형태로 법정에 제출할 수 있었던 풍부한 시각 자료의 장점을 높이 평가했으며, 이 데이터 덕분에 현장 검증이 필요 없었습니다. 시각적 데이터를 통해 법원은 상황과 면적 계산에 포함된 내용을 더욱 깊이 있게 이해할 수 있었습니다. 현장 상황을 제대로 알기 어렵고 뒷받침할 시각 자료 없이 서로 다른 숫자만 오갔던 이전 사례들과는 크게 대비됩니다.  

소송은 승소로 끝났고, 고객은 누락된 면적과 소송 비용 일체에 대한 보상금으로 $190,000를 받았습니다.  

하지만 숫자에 대해 좀 더 이야기해 보겠습니다. 또 다른 사례에서는 한 아파트가 2003년 이후 여섯 번이나 매매되었는데, 매번 기재된 면적이 달랐다는 것이 문제였습니다.  

$27,000의 가격 인하 요구는 면적 측정값이 서로 너무 달라 처음에는 거부되었습니다. 이전 측량사에 따르면 아파트는 벽과 모서리가 90도가 아니기 때문에 휴대용 레이저 거리 측정기로 측정하기가 매우 어려웠습니다. 측량사 여섯 명이 각기 다른 결과를 내놓은 상황에서, 집의 실제 면적에 대한 의견이 엇갈린다는 이유로 처음에는 면적 하자가 있을 가능성이 낮다는 결론이 났습니다. 면적 측정에 가장 많이 사용되는 휴대용 레이저 거리 측정기와 수기 측정의 단점은 검증할 수 없다는 점입니다. 분쟁이 생겨도 서로 다른 결과를 검증하거나 설명해 줄 근거 데이터가 없습니다.  

의뢰를 받은 Romly는 이 아파트의 면적이 111m2 BRA라는 결론을 내렸고, 아파트 형상을 담은 상세하고 정확한 도면과 면적 계산 과정을 시각적으로 설명하는 자료도 제공할 수 있었습니다. 그 후 해당 사건은 금융항소위원회(Financial Appeals Board)에 제출되었습니다. Romly가 제공한 새 데이터를 근거로 면적에 8m2(6.7%)의 오류가 있다는 결론이 내려졌고, 새 소유자는 보상을 받았습니다.  

다음은 재판소 결정문에서 발췌한 내용입니다. "이 사건에서 매수인은 BRA 기준 주택 면적이 실제로 111m2임을 입증한다고 재판소가 판단하는 새로운 서면 증거를 제출했습니다. 매매 서류에 주택의 BRA가 119m2로 기재되어 있으므로 면적 편차는 8m2입니다. 이는 주택 면적의 6.7%에 해당하며, 재판소는 그간의 관행에 비추어 이 정도면 매매에 영향을 미친 하자가 있다고 보기에 충분하다고 판단합니다." (사건 링크: 결정문 검색(finkn.no)) 

하지만 Romly의 레이저 스캐닝이 찾아낸 숨은 가치는 금전적인 것만이 아닙니다. Romly의 데이터는 모든 당사자 사이에 신뢰를 쌓아 주므로, 법정까지 가기 전에 분쟁을 해결해 시간과 공공 자원을 아낄 수 있습니다. 

업계가 어려움을 겪고 규정이 바뀌는 가운데, Romly는 BLK2GO를 탁월하게 활용해 예전에는 불가능했던 정확도를 구현하고, 새 지침에 맞는 부동산 문서를 투명하고 검증 가능한 방식으로 작성하며, 고객에게 매물에 대한 귀중한 정보를 제공하고 있습니다. 레이저 스캐닝 기술과 고유한 소프트웨어 워크플로를 부동산 측정과 거래에 도입함으로써, Romly는 부동산 문서화에 대한 업계와 국가의 기준을 끌어올리고 있습니다.  

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